COMO COMPRAR UM IMÓVEL...

VAI COMPRAR OU TROCAR SEU IMÓVEL? CUIDADO!

Pra quem vai trocar ou comprar seu imóvel é bom tomar cuidado, e conhecer algumas informações interessantes.

Tome nota:

-Se é o seu primeiro imóvel, você terá direito a uma redução de emolumentos
Esta redução é prevista na lei 10.150, de 21 de dezembro de 2000, mais precisamente no seu artigo 35, inserida na lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 - artigo 290 - parágrafo 4º.
Geralmente os agentes financeiros, já fornecem um documento para ser apresentado junto ao Registro Imobiliário competente, solicitando a redução prevista.
-Mesmo sendo o primeiro é aconselhável atentar para as dicas abaixo.


Mas se não é o seu primeiro imóvel então o CUIDADO é maior:

Antes, você precisa saber que:

Ao vender seu imóvel você terá 180 dias para usar o dinheiro e comprar outro para morar, caso esse prazo seja ultrapassado você vai pagar 15% da diferença entre o valor de compra e o de venda do imóvel ao Imposto de Renda, e não tem como fugir disso, pois, os cartórios informam a receita federal todas às transações imobiliárias que processam.
Além disso, as imobiliárias também declaram o valor do imóvel, no caso de discrepância no valor do imóvel inserido na declaração de bens com o declarado pela imobiliária, a receita pesca automaticamente na malha fina, e o vendedor será chamado para justificar a diferença declarada.
Essa informação pode ser adquirida no site da Receita Federal, mais duvidas sobre o assunto, também podem ser dirimidas no próprio site, se for o caso você solicita e a resposta será enviada para o seu e-mail, fora isso a receita não envia nada via e-mail para ninguém.

Se vai financiar, é bom começar com um planejamento financeiro, isso vai lastrear a transação e evitar que você caia em armadilhas.

-Comece fazendo uma planilha de cálculos e considere todas as suas despesas fixas, incluindo também as sazonais conhecidas, como as do começo de ano (IPVA, MAT. ESCOLAR, etc.).

Exemplo:
-Compras do mês;
-IPTU;
-Gastos com educação (mensalidades, material, etc.);
-Água, luz, telefone, TV, internet;
-condomínio;
-seguros (carro, casa, etc.);
-Gastos com cartão de crédito;
-Plano se saúde;
Enfim, todos que impactam diretamente em sua renda.

-Após essa triagem, calcule quanto você tem disponível em dinheiro para oferecer como entrada, na compra.
Calcule quanto sobra depois de pagas todas as contas, para cobrir a prestação de um financiamento, com isso você pode determinar seu poder de compra, em caso de adquirir um apartamento, não se esqueça de computar condomínio e fundo de obra.

-O próximo passo é pesquisar o melhor agente financeiro para realização do financiamento, faça simulações de financiamentos em vários bancos, observe os juros praticados ao ano e as vantagens oferecidas, veja com sua empresa se você possui algum convênio que seja atrativo para financiamentos imobiliários, avalie todas as alternativas e possibilidades, (providencie documentos como: Carteira de trabalho, extrato do FGTS, último demonstrativo de salário, etc.) Se for compor renda com o cônjuge, some também seus documentos antes de ir ao banco.

-Procure o SPC de sua cidade e verifique se existe alguma pendência no seu CPF, caso afirmativo, resolva antes de dar entrada no financiamento.
Existindo algum protesto em seu nome que seja de seu conhecimento, resolva.
Caso exista alguma dívida ou protesto, em seu CPF , seu pedido de financiamento ou saque de FGTS será negado.

-Sem pendência em seu CPF , agora você precisa definir um perfil para facilitar a busca e não perder tempo olhando imóveis que não atenderão suas necessidades:
-Mapeie a área (localidade) onde pretende morar;
-Determine as dimensões e numero de cômodos, pavimentos, equipamentos, vagas de garagens, etc.;
-Defina o valor total da compra, quanto vai financiar e se vai usar o FGTS, recurso próprio, etc.;
-Descreva detalhes para o Corretor, sem se expor a ponto de ficar vulnerável, informações tem que ser tratadas com cuidado, principalmente quando envolvemos nossa família.
-Se possível use um telefone não fixo, crie um e-mail especifico para tal, proteja-se de pessoas mal intencionadas.

Depois disso, encontrando o imóvel, mesmo que não seja intermediado por corretor, comprando direto com o proprietário, ao consolidar a compra, para sua segurança exija antes, os seguintes documentos:

DO VENDEDOR:
-Comprovante de residência que conste claramente o nome do vendedor;
-Certidão Negativa da justiça trabalhista abrangendo o período dos últimos 5 anos, da jurisdição da residência do vendedor e de localização do imóvel; *
-Certidões Negativas dos Cartórios de Distribuidores das comarcas da residência e de localização do imóvel; Cíveis, Executivos Fiscais e Tutela, Curatela e Interdição; *
-Certidões Negativas de Cartórios de Protestos e Títulos e Documentos, abrangendo o período dos últimos 5 anos; *
-Comprovante de estado civil: Certidão de casamento, nascimento, Declaração de união estável, certidão de óbito do cônjuge; Certidão de casamento averbada (se houve separação);
-CPF (se casado dos dois);
-RG (se casado dos dois);
Todos esses documentos serão necessários no cartório, para realizar a transação.

* Caso o imóvel esteja em cidade diferente de onde reside o proprietário, as certidões deverão ser emitidas nas duas cidades (Cidade da residencia do vendedor e cidade do imóvel).

DO IMÓVEL:
-Certidão Negativa de Ônus Reais e de Reipersecutórias expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis - CRI;
-Ficha de matrícula contendo todos os registros e averbações;
-Certidão Negativa de Tributos Municipais, contemplando IPTU/TLP
-Carnê do IPTU;
-Declaração de adimplência condominial;

Obs.: esses documentos são necessários para a escritura ou contrato de compra e venda do imóvel, tem a finalidade de proteger o comprador de um possível protesto em andamento onde o imóvel passa constar como objeto de penhora.

Para uso do FGTS:

Será necessário:

-Uma autorização para movimentação de conta vinculada AM/FGTS (com o banco);
-Carteira de trabalho - CTPS (folha de identificação Civil e Contrato de trabalho);
-Extrato atualizado do FGTS;

Deverá atender as seguintes condições:

-Estar contribuindo com FGTS no mínimo há três anos;
-Não estar com financiamento de outro imóvel ativo no Brasil;
-Não possuir imóvel na mesma região onde mora ou trabalha;
-Valor do imóvel não pode exceder R$ 500.000,00;
-Imóvel não pode ter sido construído/adquirido com recursos do FGTS a menos de 3 anos;
-Deve ser para uso residencial e em área urbana;
-Deve estar Registrado no Cartório de Imóveis competente;
-Deve estar localizado onde o comprador exerça sua ocupação principal ou resida no mínimo há um ano.


Será negado quando:

-Financiamento de imóvel comercial;
-Reforma, ampliação, melhorias e infra-estrutura interna;
-Aquisição para familiares, dependentes ou terceiros.

CUIDADOS EXTRAS:

-IMÓVEIS ÚNICOS:
Em caso de casas tipo Bangalô e sobrados é aconselhável verificar as redondezas quanto a bares, escolas de samba, escolas regulares, feiras livres, evite locais suspeitos, inseguros, mal iluminados, barulhentos, etc.

-IMÓVEIS CONJUGADOS:
Nas sobrepostas, sobrado de condomínio fechado ou conjunto de casas é aconselhável saber os acessos a caixas d'água, esgoto, estruturas, funcionalidade, se existe convenção, acordo, etc.

-APARTAMENTOS:
Em caso de apartamentos é aconselhável fazer uma entrevista com o síndico e ler a convenção, conhecer a administradora.
Na entrevista procure conhecer a funcionalidade e operacionalidade do condomínio (coleta de lixo, garagem, portaria, segurança, lazer, etc.), Índice de inadimplência, existência de protesto trabalhista e/ou complicações judiciais de alguma natureza, manutenção do prédio, fundo de obras e índice de proprietários e inquilinos, dispositivos de emergência, etc.

-IMÓVEL NOVO OU NA PLANTA:
-Se for imóvel novo o cuidado tem que ser ainda maior, pois, se você fizer algum pagamento inicial e a construtora tiver problemas com documentação, o habite-se não sai, você não consegue financiamento e fica amarrado, ou perde o valor do sinal.
-Em caso de compra de imóveis na planta, é aconselhável checar junto ao PROCON se a construtora não consta na lista negra, procure referencias da mesma e cerque-se de que não esta entrando numa fria, em caso de dúvidas, procure os cartórios de registros de imóveis, não faça negócio até se certificar da segurança do empreendimento.
-Busque empreendimentos financiados por grandes bancos, costumam ser mais seguros;
-Observe as dimensões dos cômodos, depois de pronto pode não ser o que você sonhou;
-Leia e observe as cláusulas do contrato, se tiver dúvida consulte um bom advogado para orientá-lo (O advogado do seu sindicato pode lhe auxiliar);
-Atente-se a detalhes como acabamento, como e qual a qualidade do que será utilizado, garantia;
-Observe se o contrato especifica que entregará o imóvel pronto, inclusive documentação pronta (Isso é importante, algumas construtoras têm problemas com prefeitura, INSS e não conseguem o habite-se, impedindo de negociar e de transferir o imóvel para o nome do proprietário, acaba gerando um processo judicial que desgasta a todos, evite aborrecimentos a sua família).


REGRAS GERAIS:

-Visite o imóvel escolhido, preferencialmente na companhia de alguma pessoa que conheça de construções se possível, se não, observe manchas de umidade nos cantos, tetos, pisos soltos, azulejos empolados, fluxo de água nas torneiras, vazamentos, quadro de luz, etc.
-Faça um reconhecimento do local e região em horários variados, principalmente a noite, observe o movimento e comportamento em geral, isso é muito importante, alguns locais tem sérios problemas com segurança, só percebidos em determinados horários e detectados por quem mora na região.
-Durante o dia, ande pela redondeza do local com tempo e converse com visinhos, para saber detalhes sobre o local e a região.
-Observe a distância de padarias, mercados, movimento, feira livre, etc.

Parece muita coisa, mas, todo esse trabalho vai evitar muito aborrecimento!


Boa sorte!